Comprar uma casa para reformar na Armênia

Um guia prático, passo a passo, para armênios da diáspora e compradores estrangeiros que desejam comprar um apartamento antigo ou uma unidade na planta em Yerevan, reformá-lo e morar nele ou alugá-lo.

Por que comprar uma casa para reformar em Yerevan?

O mercado imobiliário da Armênia registrou 247,926 transações em 2024, sendo que os negócios com participação estrangeira representaram aproximadamente 6.7% desse total. O interesse de armênios da diáspora e de estrangeiros tem crescido de forma constante, com cerca de 6.8% de participação estrangeira no primeiro semestre de 2025.

Duas categorias de imóveis para reforma atraem mais o interesse dos compradores. A primeira são os apartamentos da era soviética — geralmente construídos entre as décadas de 1960 e 1980 — que são vendidos com um desconto significativo em relação às unidades reformadas. A segunda são as unidades na planta, compradas diretamente das construtoras a preços de pré-construção, que os compradores finalizam e personalizam de acordo com seus próprios padrões.

Os preços médios dos imóveis em Yerevan variam bastante conforme o bairro, desde cerca de US$ 590 por metro quadrado em áreas periféricas como Nubarashen até aproximadamente US$ 2,342 por metro quadrado no centro de Kentron. Bairros de preço médio, como Arabkir (US$ 1,619–1,643/m²) e Kanaker-Zeytun (US$ 1,130/m²), oferecem um equilíbrio entre preço e qualidade de vida. Imóveis de alto padrão em prédios históricos soviéticos bem preservados ("stalinkas") ou em construções novas no centro da cidade podem chegar a US$ 3,000–5,000 por metro quadrado. Os preços no centro de Yerevan subiram 9.2% entre abril de 2023 e março de 2024, e os bairros periféricos apresentaram taxas de crescimento ainda maiores.

Em Yerevan, o retorno anual do aluguel varia entre 5% e 8%, sendo Kentron e Arabkir os bairros mais procurados por profissionais de TI, estudantes e expatriados. Um imóvel bem reformado, mas que precise de alguns reparos, em um bairro adequado, pode gerar renda imediata com aluguel ou ser revendido com um bom lucro.

O que os estrangeiros podem (e não podem) possuir

Estrangeiros podem comprar e possuir livremente apartamentos, casas e imóveis comerciais na Armênia — sem necessidade de autorizações especiais, sem exigência de residência e com os mesmos direitos de propriedade que os cidadãos armênios. É possível adquirir, possuir, alugar, vender e legar imóveis em igualdade de condições.

Estrangeiros também podem possuir a maioria dos tipos comuns de terrenos diretamente. A única restrição é terras agrícolas, que indivíduos estrangeiros não podem deter em seu próprio nome. Se um projeto envolver parcelas agrícolas, a solução padrão é registrar uma entidade jurídica armênia (que pode ser 100% de propriedade estrangeira) para deter a terra, ou celebrar um contrato de arrendamento de longo prazo.

Para imóveis que incluem tanto a edificação quanto o terreno abaixo dela — o que é típico para casas e prédios de apartamentos em Yerevan — compradores estrangeiros podem possuir tanto a estrutura quanto o terreno urbano ou residencial subjacente sem restrições.

Encontrando a propriedade certa

A busca típica por imóveis na Armênia é feita por meio de corretores de imóveis licenciados, plataformas de anúncios online ou indicações diretas. Para compradores da diáspora que não estão fisicamente na Armênia, trabalhar com um advogado ou corretor local que possa visitar os imóveis, tirar fotos e vídeos e elaborar um laudo sobre o estado de conservação é praticamente essencial.

Ao avaliar um imóvel que precisa de reformas, os fatores mais importantes são a localização e o bairro, o estado da estrutura (especialmente a segurança contra terremotos, dada a atividade sísmica da Armênia), a idade do prédio e o estado das áreas comuns (telhado, escadas, elevadores), e se a propriedade possui título de propriedade livre de ônus.

Para compras na planta, é necessária uma diligência prévia adicional: pesquise o histórico de projetos concluídos da construtora, verifique suas licenças junto ao Ministério do Desenvolvimento Urbano, visite edifícios já construídos, se possível, e consulte registros públicos para verificar a existência de litígios. A confiabilidade das construtoras varia significativamente no mercado armênio.

Se você planeja comprar remotamente, pode autorizar um representante local por meio de um procuração autenticadaProcurações emitidas no exterior exigem uma apostila (ou legalização) e uma tradução juramentada para o armênio antes de poderem ser usadas localmente.

Análise Jurídica Prévia Antes da Compra

Uma análise minuciosa e rigorosa é imprescindível. O Comitê Estadual de Cadastro Imobiliário mantém o registro oficial de todos os imóveis na Armênia, e uma certidão cadastral oficial é o documento mais importante que você obterá antes de assinar qualquer contrato.

O extrato confirma a titularidade do vendedor e identifica quaisquer coproprietários, fornece a descrição exata do imóvel e o código cadastral, e revela todos os ônus registrados — hipotecas, penhoras, apreensões judiciais e servidões. Os extratos cadastrais são normalmente válidos por 15 dias úteisPortanto, se o fechamento for adiado, você precisará de um novo.

Além da certidão cadastral, sua lista de verificação de due diligence deve incluir a verificação de: classificação e zoneamento do uso do solo Para confirmar se o imóvel pode ser usado conforme o planejado, verifique se consentimento conjugal (Os bens adquiridos durante o casamento são considerados bens comuns do casal segundo a lei armênia, mesmo que apenas um dos cônjuges seja o titular — o cônjuge que não detém a titularidade deve consentir com a venda), e confirmando direitos de preferência do coproprietário (Os coproprietários têm direito de preferência de 30 dias caso um dos proprietários venda sua parte).

No caso de apartamentos, o vendedor é legalmente obrigado a divulgar o formulário de administração do prédio, as obrigações de manutenção pendentes, os valores de pagamentos obrigatórios e a porcentagem de participação do vendedor na propriedade.

Especificamente para imóveis que precisam de reforma, preste muita atenção se há alguma liminar judicial decorrente de disputas de herança ou litígios pendentes — propriedades em situação precária geralmente têm históricos de propriedade complicados envolvendo herdeiros, divórcios ou falências.

O processo de compra, passo a passo

Todo o processo de compra — desde o acordo preliminar até o registro da propriedade — normalmente leva 2 a 4 semanas Quando os documentos estiverem em ordem.

Passo 1: Prepare seus documentos. Você precisará do seu passaporte com uma tradução juramentada para o armênio.

Passo 2: Assine um contrato de depósito. Se você estiver pagando um sinal, o contrato de depósito deve ser notarizado Para ser legalmente vinculativo, um recibo de depósito não autenticado apenas comprova que o pagamento foi efetuado — ele não pode impor penalidades como a perda do direito em caso de inadimplência do comprador ou a devolução em dobro em caso de inadimplência do vendedor.

Etapa 3: Concluir o contrato de compra e venda. O contrato deve ser autenticado por um tabelião. Antes da autenticação, peça ao seu advogado que revise o contrato para verificar se há salvaguardas essenciais: especificações detalhadas do imóvel, padrões de qualidade e materiais claros (para contratos de compra na planta ou reformas), cronogramas de pagamento vinculados a etapas do projeto, e não a datas arbitrárias, penalidades por atrasos, condições para rescisão e reembolso, e mecanismos de resolução de disputas.

Passo 4: Registre-se no Cadastro. Após a autenticação, você tem 30 dias úteis Para registrar o contrato no Cadastro e regularizar a sua titularidade, o processo leva de 2 a 5 dias úteis.

Regras de pagamento: Todas as transações imobiliárias devem ser realizadas em Dramas armênios (AMD)A denominação ou liquidação em moeda estrangeira é ilegal e pode resultar em multas equivalentes ao valor da transação (mínimo de 2 milhões de AMD). Como todas as transações imobiliárias estão sujeitas a registro, elas devem ser concluídas por meio de transferência bancária. A referência da sua transferência bancária deve incluir o endereço do imóvel e o número da escritura notarial para garantir uma rastreabilidade completa.

Licenças de reforma: quando você precisa de uma e quando não precisa.

Nem toda reforma exige alvará de construção. De acordo com a lei armênia, Reparos em andamento e trabalhos de acabamento interior — tais como pintura, colocação de azulejos, substituição de acessórios e atualizações estéticas — Não requerem alvará de construção.Isso abrange a maioria das reformas padrão de apartamentos.

A É obrigatória a licença de construção. Para reconstrução, restauração, reforço estrutural, modernização e ampliação. Na prática, se você for remover ou realocar paredes de sustentação, alterar a planta do edifício, adicionar um andar ou fazer modificações estruturais, precisará de uma licença. As licenças são emitidas pelo chefe da comunidade (em Yerevan, o chefe da comunidade distrital) após a aprovação dos documentos do projeto arquitetônico e de construção.

Se a sua reforma envolver a ligação ou modificação de serviços públicos — água, eletricidade, gás, esgoto — você deve obter a condições técnicas dos prestadores de serviços de engenharia relevantes antes de iniciar o trabalho.

Quando o trabalho estiver concluído, um certificado de conclusão da construção (avartakan aktÉ necessário obter uma licença para qualquer trabalho que exija autorização. Este certificado é emitido pelo chefe da comunidade, pelo governador regional ou pelo prefeito de Yerevan.

Trabalhar sem as licenças necessárias pode resultar em multas, ordens de paralisação da obra ou ordens de demolição. A Inspetoria Estadual de Desenvolvimento Urbano supervisiona ativamente o cumprimento das normas e pode impor sanções administrativas.

Em prédios de apartamentos, os proprietários podem modificar livremente as paredes internas de suas unidades sem o consentimento dos demais proprietários, desde que as normas de construção obrigatórias sejam respeitadas. A remoção ou realocação de paredes divisórias entre unidades adjacentes requer o consentimento do proprietário vizinho.

Contratação e gestão de empreiteiros

Os empreiteiros que realizam trabalhos de construção na Armênia devem possuir uma licença para a atividade em questão. Antes de contratar alguém, verifique sua situação de licenciamento. Empreiteiros licenciados são legalmente obrigados a cumprir os projetos aprovados e as normas técnicas durante a construção.

Os empreiteiros também têm direitos que podem afetar o cronograma do seu projeto. Eles podem se recusar a usar os materiais de construção fornecidos por você se esses materiais não estiverem em conformidade com as normas vigentes. Eles também podem interromper a obra se descobrirem irregularidades nos documentos do projeto e exigirem uma revisão por um especialista.

A realidade prática da construção na Armênia é que Atrasos são comuns.A escassez de materiais, problemas de mão de obra e entraves administrativos frequentemente prolongam os prazos além das projeções iniciais. A recomendação geral é levar em consideração uma margem de segurança. Reserva de segurança de 6 a 12 meses além de qualquer data de conclusão prometida. Os materiais de construção podem ser de qualidade inconsistente e mesmo construções em conformidade com a legislação podem não atender às expectativas ocidentais. Para imóveis mais antigos, as melhorias de segurança contra terremotos devem ser avaliadas por um engenheiro estrutural antes de qualquer contratação.

Para se proteger, inclua padrões de qualidade detalhados em seu contrato, vincule o pagamento a etapas comprovadas e considere contratar um inspetor independente para verificar a qualidade do trabalho ao longo de todo o projeto.

Impostos e custos de transação

Os custos de transação na Armênia são relativamente baixos em comparação com a maioria dos mercados europeus.

No momento da compra: Os principais custos são a taxa de registro cadastral de 45,000 AMD (aproximadamente US$ 115, com taxas mais altas para processamento expresso) e taxas de cartório de cerca de 20,000–25,000 AMDNa Armênia, não há imposto de transferência ou imposto de selo sobre vendas de imóveis entre particulares. Se você utilizar um corretor de imóveis, as comissões geralmente variam de 2% a 5% e são normalmente divididas entre comprador e vendedor.

Imposto predial anual: Calculado em uma escala progressiva com base no valor cadastral do imóvel (que geralmente é inferior ao valor de mercado). As taxas variam de 0% para imóveis avaliados em menos de 3 milhões de AMD até 0.6% para aqueles avaliados em mais de 40 milhões de AMD. Uma reforma do imposto predial está implementando gradualmente os valores cadastrais atualizados, atingindo 100% das novas taxas em 2026 — mas as taxas permanecem baixas no geral, aproximadamente entre 0.1% e 1% do valor cadastral. Este imposto se aplica independentemente do seu status de residência.

Imposto de renda de aluguel: Se você alugar seu imóvel reformado, a tarifa será de 10% plano Quando seu inquilino é uma empresa (a empresa retém o imposto para você). Muitos investidores se registram como empresários individuais para garantir a alíquota favorável de 10%.

Mais-valias fiscais: Há um isenção para vendas residenciais entre particulares, tornando a maioria das transações de venda de imóveis que necessitam de reformas fiscalmente vantajosas.

Sem IVA Aplica-se a revendas entre particulares. Para imóveis novos construídos por uma construtora, o IVA de 20% geralmente já está incluído no preço cotado.

Propriedade e residência

A compra de um imóvel na Armênia não garante automaticamente uma autorização de residência. No entanto, de acordo com as normas vigentes, se você operar o imóvel como um negócio de aluguel registrado como empresário individual, essa atividade comercial poderá servir de base para um pedido de residência.

Uma mudança significativa é esperada: A partir de 1º de agosto de 2026, prevê-se que o investimento em imóveis na Armênia se torne um critério independente para pedidos de residência.A legislação habilitadora já foi aprovada, mas o decreto de implementação — que definirá o limite mínimo de investimento e os detalhes processuais — ainda não foi publicado.

Armadilhas comuns a evitar

Ignorando a verificação cadastral. Este é o erro mais comum e mais perigoso. Sem uma certidão cadastral atualizada, você não tem como saber com certeza se o vendedor é realmente o proprietário do imóvel, se existem hipotecas ou ônus sobre ele, ou se os coproprietários têm direito de preferência que poderia invalidar sua compra.

Pagamento em moeda estrangeira. Todas as transações imobiliárias devem ser liquidadas em drams armênios. As penalidades por violar esta regra são severas — multas equivalentes ao valor total da transação, com um mínimo de 2 milhões de AMD.

Acordos informais de depósito. Entregar um sinal sem um contrato de depósito autenticado em cartório é extremamente comum na Armênia — e deixa você sem recursos legais caso o negócio não se concretize. Sempre autentique em cartório.

Ignorando o consentimento do cônjuge. Se o vendedor adquiriu o imóvel durante o casamento, o outro cônjuge deve consentir com a venda — mesmo que seu nome não conste na escritura. A falta desse consentimento pode invalidar toda a transação.

Subestimar os prazos de reforma. Entre pedidos de licenças, atrasos de empreiteiros, aquisição de materiais e inspeções, as reformas na Armênia invariavelmente levam mais tempo do que o planejado. Inclua uma margem de segurança de 6 a 12 meses no seu cronograma e faça um orçamento de acordo.

Ignorando a avaliação do terremoto. A Armênia está localizada em uma zona sismicamente ativa. Prédios antigos da era soviética podem não atender aos padrões de segurança atuais. Faça uma avaliação estrutural antes de comprar, principalmente se você planeja realizar reformas significativas.

Herdar as dívidas do proprietário anterior. Os novos proprietários herdam as obrigações de manutenção obrigatórias e taxas não pagas, a menos que o proprietário anterior as assuma especificamente no contrato de compra e venda. Confirme se todos os pagamentos de manutenção estão em dia antes do fechamento do negócio.

Como Vardanyan & Partners pode ajudar

Trabalhamos com armênios da diáspora e compradores estrangeiros em todas as etapas do processo de reforma.

Antes de comprar, Realizamos uma análise jurídica completa — incluindo pesquisas de títulos de propriedade, verificação de ônus, verificação de zoneamento e confirmações de consentimento de coproprietários e cônjuges. Analisamos a documentação do vendedor e sinalizamos quaisquer problemas antes que você se comprometa com a compra.

Durante a compra, Elaboramos e revisamos contratos de compra e venda com as salvaguardas que protegem seus interesses, gerenciamos o processo de autenticação notarial e cuidamos do registro cadastral. Para compradores à distância, podemos atuar por meio de procuração, para que você não precise estar na Armênia para a conclusão do negócio.

Durante a reforma, Oferecemos consultoria sobre requisitos de licenças, revisamos contratos com empreiteiros e garantimos que sua reforma esteja em conformidade com as normas de construção armênias.

Após a conclusão, Auxiliamos na estruturação de contratos de aluguel (incluindo o registro de empresário individual para rendimentos de aluguel com tributação otimizada), no cumprimento das obrigações fiscais relativas ao imóvel e — quando as regras entrarem em vigor — em pedidos de residência com base em investimento.

Com mais de 11 anos de experiência, mais de 1,500 casos atendidos em 97 nacionalidades e uma classificação de 4.9 estrelas no Google, oferecemos profundo conhecimento local aliado à perspectiva internacional que compradores da diáspora e estrangeiros precisam.

Perguntas frequentes

Um cidadão estrangeiro pode comprar um imóvel na Armênia?

Sim. Estrangeiros podem comprar e possuir apartamentos, casas e imóveis comerciais livremente, com os mesmos direitos que os cidadãos armênios. Não são necessárias autorizações especiais nem visto de residência. A única restrição aplica-se a terras agrícolas, que devem ser detidas por uma pessoa jurídica armênia.

Estrangeiros podem possuir terras na Armênia?

Estrangeiros podem possuir diretamente a maioria dos tipos comuns de terrenos, incluindo terrenos urbanos e de assentamentos para uso residencial ou comercial. A terra agrícola é a exceção — estrangeiros não podem possuí-la em seu próprio nome, mas podem acessá-la por meio de uma empresa registrada na Armênia (que pode ser 100% de propriedade estrangeira) ou por meio de um contrato de arrendamento.

Quanto tempo demora o processo de compra?

Do acordo preliminar ao registro da propriedade, o prazo é de 2 a 4 semanas. As principais etapas são a preparação dos documentos autenticados, a formalização do contrato de compra e venda também autenticado e o registro no Cadastro Imobiliário (2 a 5 dias úteis).

Preciso estar na Armênia para comprar um imóvel?

Não. Você pode autorizar um representante local por meio de uma procuração autenticada para lidar com a transação em seu nome. Procurações emitidas no exterior precisam de apostila e tradução juramentada para o armênio.

Preciso de uma licença de construção para reformar um apartamento?

Depende da dimensão da obra. Reparos estéticos — pintura, colocação de azulejos, substituição de acessórios e acabamentos interiores — não exigem alvará. Alterações estruturais — remoção de paredes de sustentação, ampliação da área construída ou obras de reconstrução — exigem um alvará de construção emitido pela autoridade local após a aprovação dos projetos.

Que impostos terei de pagar sobre a minha propriedade na Armênia?

O imposto predial anual varia de 0% a 0.6% do valor cadastral, em escala progressiva. Não há imposto de transmissão ou imposto de selo sobre vendas entre particulares. A renda proveniente de aluguel é tributada à alíquota fixa de 10%. O ganho de capital na revenda entre particulares é isento para imóveis residenciais.

A compra de um imóvel me ajudará a obter a residência armênia?

Atualmente, a propriedade de um imóvel por si só não garante residência — mas operar seu imóvel como um negócio de aluguel (registrado como empresário individual) pode qualificá-lo. A partir de 1º de agosto de 2026, espera-se que o investimento imobiliário se torne um critério independente para pedidos de residência, embora o decreto de implementação com os limites mínimos de investimento ainda não tenha sido publicado.

Posso pagar pelo imóvel em dólares americanos ou euros?

Não. Todas as transações imobiliárias devem ser liquidadas em drams armênios (AMD) por meio de transferência bancária. O pagamento em moeda estrangeira é ilegal e acarreta multas equivalentes ao valor total da transação (mínimo de 2 milhões de AMD). Você pode trocar sua moeda estrangeira em um banco armênio antes da conclusão do negócio.