Налог для нерезидентов на продажу армянских активов: правила налогообложения физических и юридических лиц.

Последнее обновление: февраль 2026 г.

TL, д-р

• Лица, не являющиеся резидентами Продажа личного имущества (включая недвижимость и землю) в Армении, как правило, приносит прибыль. нулевой налог в соответствии со ст. 147(1)(16) и ст. 147(1)(38) Налоговый кодексПродажа акций также освобождается от налогообложения согласно ст. 149(1)(2), если только не применяется правило противодействия уклонению от налогов для компаний, владеющих недвижимостью.
• Компании-нерезиденты На аналогичные сделки начисляется 10–18%: 10% на прирост капитала от продажи недвижимости, 18% на продажу акций (с освобождением от налога на владение в течение 2 лет) и 0% на котируемые ценные бумаги.Налоговый кодексст. 125(4)).
• Разница между личным владением активами и владением через компанию может означать разницу между... нулевой налог и налог 18% В рамках одной и той же сделки — поэтому структура сделки является критически важным решением при планировании.
• Все тарифы подлежат корректировке в соответствии с соглашениями об избежании двойного налогообложения, где это применимо.

Если вы являетесь нерезидентом и владеете недвижимостью, акциями или другими активами в Армении, размер налога, который вы платите при продаже, зависит от двух факторов: что именно вы продаете и владеете ли вы этим лично или через компанию. В этом руководстве подробно рассматриваются оба режима — подоходный налог с физических лиц (ПНД) и налог на прибыль предприятий (НПР) — чтобы вы могли спланировать свой выход из бизнеса до того, как он вам понадобится.

Кто считается нерезидентом для целей налогообложения в Армении?

Физическое лицо считается нерезидентом, если оно проводит в Армении менее 183 дней в течение налогового года, и центр его основных интересов находится за пределами Армении. Компания считается нерезидентом, если она не зарегистрирована (не учреждена) в Армении. Нерезиденты облагаются налогом только на доход, полученный из армянских источников, а не на свой мировой доход.Налоговый кодексст. 4 и ст. 141(1)(2)).

Для более подробного ознакомления с тем, как определяется статус резидента, ознакомьтесь с нашим руководством по... Правила Армении в отношении доходов из иностранных источников и глобального налогообложения.

Когда продажа влечет за собой уплату армянского налога (правила определения источника дохода)?

Прибыль нерезидента от продажи актива считается доходом из армянских источников — и, следовательно, облагается налогом — в двух ситуациях (Налоговый кодексст. 107(3)(5)):

Для активов, отличных от акций и инвестиционных ценных бумаг: Прибыль возникает в результате отчуждения активов, физически расположенных в Армении. Это включает недвижимость, транспортные средства, оборудование и любое другое материальное имущество, находящееся в стране.

Для акций и инвестиционных ценных бумаг: Прибыль возникает в результате отчуждения акций компании, зарегистрированной в Армении, или ценных бумаг, выпущенных компанией, зарегистрированной в Армении. Физическое местонахождение продавца не имеет значения — важно лишь то, является ли компания-эмитент армянской.

Одно исключение: если прибыль получена в результате хозяйственной деятельности постоянного представительства, то она подпадает под действие правил постоянного представительства (ст. 133).

Физические лица-нерезиденты: подоходный налог с продаж активов.

Налоговый режим для физических лиц-нерезидентов, продающих армянские активы, отличается особой лояльностью. Благодаря ряду широких льгот, большинство сделок по продаже активов физическими лицами-нерезидентами либо освобождаются от налога, либо облагаются налогом по низким ставкам.

Личное имущество: освобождено от налогообложения

Доход от отчуждения имущества, принадлежащего физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем или нотариусом, освобождается от подоходного налога.Налоговый кодексст. 147(1)(16)). Это освобождение применяется независимо от статуса проживания продавца и независимо от того, кто является покупателем. Оно распространяется на недвижимость, транспортные средства, личные вещи и любое другое имущество, используемое в личных (некоммерческих) целях.

Существует несколько узких исключений: продажа квартир или зданий в многоквартирных комплексах частными лицами-застройщиками, продажа NFT (уникальных криптоактивов) и продажа криптоактивов, созданных в качестве вознаграждения за майнинг или валидацию.

Земельные участки: освобождены от налогообложения

Доход от отчуждения земельных участков освобождается от подоходного налога независимо от целевого назначения земли.Налоговый кодексст. 147(1)(38)). Это отдельное исключение из правила о личной собственности и применяется даже в том случае, если земля является сельскохозяйственной, коммерческой или промышленной.

Акции и ценные бумаги: как правило, освобождены от налогообложения.

Доход от отчуждения акций, долей участия или инвестиционных ценных бумаг освобождается от подоходного налога с физических лиц.Налоговый кодексст. 149(1)(2)). Это широкое исключение, которое распространяется на продажу долей собственности в армянских компаниях — с одним важным исключением, описанным в раздел противодействия уклонению внизу.

Когда применяется PIT

Важный нюанс: Льгота по налогу на личное имущество (ст. 147(1)(16)) применяется только в том случае, если физическое лицо не занимается предпринимательской деятельностью. Если нерезидент регулярно покупает и продает армянскую недвижимость по схеме, напоминающей предпринимательскую деятельность, налоговые органы могут переквалифицировать эти сделки в доход от предпринимательской деятельности — отменив льготу и потенциально применив общую ставку налога на личное имущество в размере 20% или даже правила налога на корпоративный доход (Налоговый кодексст. 4(1)(24)).

Компании-нерезиденты: налог на прибыль от продажи активов.

Компании-нерезиденты, не имеющие постоянного представительства в Армении, сталкиваются с иным — и, как правило, менее благоприятным — налоговым режимом. Налоговой базой является валовой доход без каких-либо вычетов (ст. 105(1)(4)), а применимые ставки установлены в ст. 125(4).

Ставка налога в 18% на акции и доли участия является ключевым показателем, который необходимо учитывать большинству корпоративных инвесторов-нерезидентов при планировании инвестиций. Она применяется конкретно к долям владения в других организациях, а не к ценным бумагам в целом. Облигации, сертификаты инвестиционных фондов и другие неакционерные ценные бумаги облагаются налогом по ставке 0%.

Сравнительный анализ: индивидуальные и корпоративные инвестиции.

Здесь структура становится инструментом планирования. Одна и та же сделка может привести к совершенно разным налоговым результатам в зависимости от того, является ли продавец физическим лицом, не являющимся резидентом, или компанией, не являющейся резидентом.

Закономерность очевидна: при большинстве сделок с активами физические лица-нерезиденты платят значительно меньше — зачастую ничего — по сравнению с компаниями-нерезидентами, продающими идентичные активы. Исключение составляют дивиденды, где и те, и другие выплачивают 5%, а также государственные облигации и ценные бумаги, котируемые на бирже, где и те, и другие освобождены от налогообложения.

Исключения, касающиеся периода владения, и правила противодействия уклонению от уплаты налогов.

Налог на прибыль: двухлетний срок владения акциями.

Согласно ст. 108(1)(26), прибыль от отчуждения акций, долей участия или долей в капитале освобождается от налога на прибыль, если продажа происходит после двух полных налоговых лет, следующих за налоговым годом, включающим дату приобретения. Это проверка календарного года, а не 24-месячного подсчета.

Пример: Акции приобретены 15 марта 2024 года (налоговый год 2024). Следующие два налоговых года — 2025 и 2026. Продажа освобождается от налога на прибыль предприятий с 1 января 2027 года.

Это исключение распространяется на компании-нерезиденты и фактически снижает ставку продажи акций с 18% до 0% для долгосрочных инвесторов.

PIT: правило противодействия уклонению от уплаты налогов для компаний, владеющих недвижимостью.

Освобождение от налога на ценные бумаги, облагаемые налогом на прибыль предприятий (ст. 149(1)(2)), не применяется, если продавец отчуждает акции компании, активы которой состоят из зданий, квартир, домов или других сооружений, и продажа происходит в течение года приобретения или трех последующих налоговых лет (ст. 149(2)(3)).

Пример: Акции в ООО, владеющем недвижимостью, приобретенные в 2024 году. Правило противодействия уклонению от уплаты налогов действует до конца 2027 года (год приобретения 2024 + три налоговых года 2025, 2026, 2027). Продажи, совершенные с 1 января 2028 года и позже, освобождаются от налогообложения.

В течение ограниченного периода прибыль облагается налогом по ставке 10% (ст. 150(15)). Это правило существует для того, чтобы предотвратить ситуацию, когда физические лица заключают договор купли-продажи недвижимости с компанией и продают акции компании без уплаты налога вместо прямой продажи недвижимости.

Обратите внимание на разные периоды владения: для общего освобождения от налога на прибыль предприятий требуется 2+1 налоговых года; для целей противодействия уклонению от уплаты налога на прибыль предприятий, владеющих недвижимостью, требуется 3+1 налоговых года. В обоих случаях используется календарный год.

Как осуществляется сбор налогов: удержание и самостоятельная оценка.

Когда покупателем армянского актива является армянская компания, индивидуальный предприниматель или нотариус, покупатель выступает в качестве налогового агента и несет ответственность за расчет и удержание налога с платежа нерезиденту.Налоговый кодекс(Статья 132 о налоге на прибыль предприятий, статья 152 о налоге на прибыль предприятий). Обязанность по уплате налога лежит на покупателе, а не на продавце.

Если применяется освобождение от налога — например, освобождение от налога на личное имущество согласно ст. 147(1)(16) для физических лиц — налоговый агент не удерживает налог. Освобождение полностью снимает налоговое обязательство; удержание налога с последующим возвратом не производится.

В отсутствие налогового агента (например, когда и покупатель, и продавец являются физическими лицами, или когда покупатель находится за пределами Армении), нерезидент должен самостоятельно рассчитывать и уплачивать налог (ст. 130(5) для ИНН, ст. 154(2) для ИНН).

Для налога на прибыль предприятий удержание производится на кассовой основе — инициируется фактической оплатой, зачетом, реструктуризацией долга, уступкой или списанием долга (ст. 132(2)). Налог, удержанный агентом, считается окончательным обязательством по налогу на прибыль предприятий (ст. 130(4)).

Правила определения себестоимости и ловушка документации

Для нерезидентов прибыль (рост стоимости актива) представляет собой положительную разницу между ценой продажи и балансовой стоимостью актива.Налоговый кодексст. 4(1)(36)). Однако возможность вычета вашей себестоимости полностью зависит от наличия надлежащей документации.

Налоговый кодекс устанавливает иерархию доказательств себестоимости (ст. 107(3)(5)):

Документы по закупке существуют: Себестоимость определяется на основании документов о приобретении, передаче и размещении (подпункт b). Это стандартный случай — договоры купли-продажи, счета-фактуры и аналогичные документы.

Имеются только документы на импорт/передачу: Если отсутствуют документы о приобретении, но актив был ввезен в Армению, себестоимость определяется на основании таможенных деклараций или деклараций об уплате импортных пошлин (подпункт а).

Амортизируемые активы: Прибыль рассчитывается на основе балансовой стоимости на момент отчуждения с использованием документов лица, осуществляющего отчуждение (подпункт c).

Переоцененные активы: Если актив был законно переоценен, и эта переоценка повлияла на базу для расчета налога на прибыль предприятий, используется переоцененная сумма (подпункт d).

Никаких документов: Вся сумма продажной цены рассматривается как прибыль — нулевая себестоимость (подпункт f). Это наихудший сценарий, которого можно полностью избежать при надлежащем ведении учета.

Урок прост: храните документы о приобретении. Нерезидент, не предоставивший документы о покупке недвижимости стоимостью 500 000 долларов, будет облагаться налогом на всю сумму в 500 000 долларов, а не только на прибыль.

Специальные правила для котируемых ценных бумаг и государственных облигаций

И физические, и юридические лица пользуются льготами по государственным облигациям Армении и ценным бумагам, котируемым на бирже:

Государственные облигации: Проценты, дисконтный доход при наступлении срока погашения и прибыль от отчуждения освобождаются от налогообложения для физических лиц-нерезидентов (ст. 149(1)(1)) и компаний-нерезидентов (ст. 126(5)).

Акции, котирующиеся на бирже: Дивиденды и прибыль от отчуждения акций, котирующихся на Армянской фондовой бирже, освобождаются от налогообложения для компаний-нерезидентов до 31 декабря 2027 года (ст. 126(5.1)). Для физических лиц-нерезидентов применяется общее освобождение от налогообложения ценных бумаг согласно ст. 149(1)(2) без ограничения срока действия.

Облигации, котирующиеся на бирже: Процентный доход и прибыль от отчуждения освобождаются от налогообложения при соблюдении определенных условий и сроков. Облигации, котирующиеся на бирже до 1 января 2025 года, подчиняются одному набору правил; облигации, котирующиеся на бирже с 1 января 2025 года по 31 декабря 2027 года, подчиняются другому (ст. 126(5.1), подпункты 3–6).

Эти положения призваны стимулировать развитие рынка капитала в Армении и представляют собой существенный стимул для портфельных инвесторов.

Льготы по соглашениям об избежании двойного налогообложения

Армения имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с более чем 45 странами. В случаях, когда такое соглашение применяется, оно может уменьшить или отменить армянский налог на продажу активов. Согласно армянскому законодательству, положения соглашения имеют приоритет над противоречащими ему внутренними нормами.Налоговый кодекс).

Для получения налоговых льгот по налоговому соглашению нерезиденту, как правило, необходимо предоставить действующее свидетельство о налоговом резидентстве своей страны. Анализ налогового соглашения зависит от конкретных обстоятельств и положений этого соглашения, касающихся прироста капитала, недвижимого имущества и акций компаний.

Если вы планируете крупную продажу активов, перед завершением сделки убедитесь, существует ли договор с вашей страной проживания и как в ней распределяются права на налогообложение.

Планируете продажу активов в Армении? Налоговый результат зависит от вашей структуры, срока владения и документации — все это можно оптимизировать до завершения сделки. Свяжитесь с нашей командой для конфиденциальной оценки и индивидуальной консультации.