Las donaciones de bienes inmuebles en Armenia se enfrentan a nuevos requisitos de información: notarios y catastro deberán notificar al Centro de Monitoreo Financiero.

Las donaciones de bienes inmuebles en Armenia se enfrentan a un mayor control. Legisladores y reguladores han indicado que los notarios y el Catastro deberán informar sobre las transacciones de donación al Centro de Monitoreo Financiero del Banco Central, como parte de un marco ampliado de lucha contra el lavado de dinero y la financiación del terrorismo (ALD/CFT), lo que refuerza la supervisión de las donaciones de propiedades y subsana las deficiencias conocidas del sistema. Para los inversores y las familias, esto implica más documentación, una planificación cuidadosa y plazos realistas.

¿Qué está cambiando en el régimen inmobiliario contra el blanqueo de capitales de Armenia?

En el marco de una iniciativa legislativa destinada a mejorar la eficacia del sistema, Armenia planea incorporar las donaciones de bienes inmuebles al ámbito de notificación formal de la lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo (PBC/FT). En concreto, los notarios y el Comité de Catastro deberán notificar al Centro de Monitoreo Financiero (CMF) del Banco Central de Armenia sobre las escrituras de donación una vez que entren en vigor las modificaciones legales. El CMF es la unidad de inteligencia financiera (UIF) del Banco Central de Armenia.

Esto forma parte de un endurecimiento más amplio de los controles contra el blanqueo de capitales en el sector inmobiliario de Armenia. Las autoridades también han implementado la obligatoriedad de la protocolización notarial para todas las transferencias de propiedad —ya sean ventas o donaciones—, de modo que cada transacción se someta a comprobaciones de identidad y a una revisión formal por parte de un notario facultado para denunciar actividades sospechosas.

¿Por qué las donaciones de bienes raíces están bajo escrutinio?

El volumen de donaciones ha aumentado notablemente en los últimos años, lo que genera preocupación de que algunas "donaciones" puedan ser ventas encubiertas o utilizarse para blanquear dinero ilícito. Las estadísticas oficiales citadas en la prensa muestran que las donaciones de bienes inmuebles registradas aumentaron de 12,691 en 2020 a 23,099 en 2022. En el primer semestre del año, las transacciones de donación de propiedades prácticamente se duplicaron, pasando de unas 6,000 en el primer semestre de 2020 a unas 12,000 en el primer semestre de 2023.

Los legisladores indican que la intención es cerrar una brecha de supervisión al incluir las donaciones en los informes de lucha contra el blanqueo de capitales, mejorando así la eficacia general del marco de lucha contra el blanqueo de capitales de Armenia y protegiendo la integridad del mercado inmobiliario.

¿Quién informa qué y a quién?

Una vez que las enmiendas entren en vigor, se espera que los notarios y el Comité de Catastro informen sobre las donaciones de propiedades a la FMC (la Unidad de Inteligencia Financiera, dependiente del Banco Central), incorporando así los bienes donados al mismo sistema de control contra el lavado de dinero que las transacciones de compraventa. Los notarios ya desempeñan un papel fundamental en el control de las transacciones, dado que Armenia prohíbe el registro de propiedades sin la intervención de un notario, lo que garantiza la identificación de las partes en cada transacción y faculta a los notarios para denunciar actividades sospechosas. Asimismo, las declaraciones públicas indican que el Banco Central ha estado considerando activamente la supervisión de las transacciones de donación de propiedades.

Acuerdos de donación: Antes y después de su inclusión en los informes de AML

Área	Antes	Después (una vez que la nueva norma entre en vigor)
Perímetro de informes	Las escrituras de donación no se notificaban sistemáticamente a la FMC; esto se consideraba una laguna.	Los notarios y el catastro notifican a la FMC sobre las transferencias de donaciones.
Notarización	Las prácticas de legalización notarial variaron históricamente.	Todas las transferencias de propiedad deben ser certificadas ante notario; los notarios realizan la identificación y pueden reportar casos sospechosos.
Supervisión regulatoria	Donaciones menos visibles para las autoridades de lucha contra el blanqueo de capitales.	La supervisión del Banco Central/FMC se extiende explícitamente a las donaciones.

Impacto práctico en promotores inmobiliarios, oficinas familiares y clientes privados

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Cómo se procesa probablemente una donación de bienes inmuebles (paso a paso)

1. Revisión temprana del cumplimiento. Identificar a las partes implicadas, los beneficiarios reales y cualquier vínculo transfronterizo. Detectar posibles señales de alerta (p. ej., la condición de persona políticamente expuesta).
2. Recopilar documentación. Documentos de identidad de todas las partes; documentos corporativos de las entidades; prueba de parentesco para donaciones familiares; prueba de procedencia del activo o los fondos (extractos bancarios, contratos).
3. Cita con el notario. En Armenia, todas las transferencias de propiedad requieren la protocolización notarial; el notario verifica las identidades y puede formular preguntas sobre el propósito de la transacción y la procedencia de los fondos.
4. Ejecutar escritura de donación. El notario formaliza y conserva los registros de conformidad con las obligaciones de lucha contra el blanqueo de capitales, incluidas las obligaciones de notificación basadas en sospechas.
5. Registro catastral. Presente la escritura en el Catastro para actualizar el título. Bajo el perímetro AML previsto, las transferencias de donaciones también serán notificadas a la FMC por notarios/Catastro.
6. Posibles seguimientos. Si surgen dudas, prepárese para brindar aclaraciones o documentos complementarios. La Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) del Banco Central es la que recibe dichos informes.

Dónde pueden ser necesarios los buffers de temporización

Punto de contacto	¿Qué puede añadir tiempo?
KYC notario	Aclaración de la relación, la justificación de la transacción o el origen de los fondos; solicitudes de documentos adicionales.
Notificación de FMC	Flujos de trabajo internos de informes notariales/catastroles y cualquier consulta de seguimiento por parte de las autoridades.
elementos transfronterizos	La verificación de documentos extranjeros, la titularidad real o el estatus de PEP puede requerir comprobaciones adicionales.

Preparación de su acuerdo: Lista de verificación de cumplimiento

Conclusión

La decisión de Armenia de incorporar las donaciones de bienes inmuebles a los informes formales de prevención del blanqueo de capitales (PBC) —mediante informes notariales y catastrales a la FMC— modificará sustancialmente las expectativas de diligencia debida en materia de donaciones de propiedades. Ante el aumento del volumen de donaciones y el endurecimiento de las medidas de control, las partes interesadas deberán reajustar los plazos, la documentación y las estructuras para adaptarlos al nuevo marco de PBC para bienes inmuebles en Armenia.

Preguntas Frecuentes