TL博士
- 外国人可以在亚美尼亚购买和登记公寓、办公室和其他非土地房地产；法律禁止外国人拥有农业用地。
- 所有权只有在根据签署的（通常是经过公证的）销售协议和显示无留置权/产权负担的产权调查进行州地籍登记后才能转移。
- 预计需要预留约 50,000 AMD 的州政府费用，提交申请后，地籍登记大约需要 3 个工作日。
- 要谨慎对待建在土地上的房屋以及任何靠近敏感区域的房产；在签署合同之前，请进行法律审查并获取地籍产权摘录。
- 如果你的目标涉及受限土地，请咨询律师了解合规途径；不要依赖假设。
亚美尼亚为外国买家购买公寓和商业地产提供了便捷的途径。但土地的情况则有所不同——宪法和法律法规对外国人拥有土地所有权有所限制，而且外国人被明确禁止购买农业用地。本实用指南将解释外国人可以在亚美尼亚购买哪些类型的房产、地籍登记流程以及如何避免法律陷阱。
概述：外国人在亚美尼亚可以购买和不能购买的物品
外国买家可以购买和登记非土地房地产，例如公寓和商业单元。亚美尼亚媒体和政策报道一直强调，农业用地不向外国人开放，这反映了立法变化和宪法政策方向（ARKA 通过农地掠夺).
相比之下，任何房地产购买（即使是外国人购买）只有在根据有效的销售协议和证明文件向国家地籍局进行登记后才具有法律效力——所有权在地籍局颁发登记/所有权证书时得到承认（地籍电子服务：房地产合同; 地籍委员会：房地产登记).
法律框架：《土地法》、修正案以及对外国土地所有权的宪法限制
亚美尼亚的宪法和法律框架对外国人拥有土地所有权做出了限制。2018 年的政策报告证实，外国公民不得在亚美尼亚拥有农业用地（ARKA 通过农地掠夺更广泛地说，《土地法》规定了土地（“地球”）的治理方式，并制定了财产权和限制，包括对非公民的财产权和限制（亚美尼亚共和国土地法典).
实际上，这意味着外国买家应该预期拥有直接购买非土地不动产（例如公寓和已建成房屋）的权利，但一旦涉及土地，则需要接受更严格的审查。在投入资金之前，合格的产权调查和法律审查至关重要。外国买家核对清单 – 亚美尼亚律师).
允许的物业类型和市场环境（公寓、住宅、商业场所）
以下情况大致适用于外国人在亚美尼亚购买房产：
| 物业类型 | 外国人可以拥有房产吗？ | 笔记 |
|---|---|---|
| 公寓（多户公寓楼中的单元） | 是 | 典型的外国购买；向地籍局登记所有权（地籍). |
| 商业场所（例如，办公/零售单元） | 是 | 签订买卖协议后进行地籍登记；通过产权调查确保无留置权/产权负担（电子地籍; 买家清单). |
| 房屋/独立式建筑 | 可以拥有房屋所有权；土地需要特别关注 | 由于土地受宪法管制，任何地块都必须逐案审查；农业用地禁止外国人拥有（土地代码; ARKA 通过农地掠夺). |
| 农业用地（农田） | 没有 | 明确禁止外国公民参加（ARKA 通过农地掠夺). |
无论您是自住还是投资，您都将使用地籍局作为权威的登记机构。登记是强制性的，也是在亚美尼亚获得所有权法律认可的时刻。地籍委员会).
购买商品时，您可能还会考虑以下相关服务： 房地产尽职调查, 投资结构而且，如果需要搬迁， 居留许可 和 签证.
限制区域：农田和边境/敏感区域——对买家的实际影响
最明确的界限是农业用地：根据现行法律框架，外国公民不能拥有农业用地（ARKA 通过农地掠夺对于任何涉及土地的房产（包括看似“带土地的住宅”），在签署合同之前，请委托进行产权调查和法律分析，以确定土地类别和任何限制（外国买家核对清单).
此外，亚美尼亚的土地治理框架和地籍登记旨在反映不动产的权利、负担和特殊制度；您的产权审查应发现任何影响您预期房产的已登记留置权、地役权或使用限制（地籍委员会).
所需交易文件：护照
外国买家至少需要出示有效护照。实际上，完成合规的房地产交易（并进行登记）通常需要以下条件：
- 护照（买方/卖方身份证明）。
- 符合规定格式或经公证的买卖协议，可供国家登记（地籍电子服务：房地产合同).
- 从地籍中提取产权信息并进行产权负担检查，以确认产权清晰（无留置权、扣押或其他负担）（外国买家核对清单).
- 如果您的文件是外语，则需要提供任何必要的公证翻译件（公证和备案的惯例做法）（外国买家核对清单).
产权调查和地籍登记
在亚美尼亚，所有权只有通过在国家地籍局登记交易才能最终确定。登记局在审核并接受您的申请和合同后会颁发所有权证书；没有此登记，所有权就无法合法转移。地籍委员会; 电子地籍合同).
作为尽职调查的一部分，请获取官方产权摘录，以核实卖方的所有权，并确认该房产不存在任何已登记的产权负担或扣押（外国买家核对清单).
如何申请：分步指南（亚美尼亚地籍登记）
- 预先核查：订购地籍产权调查并审查分区/土地类别，以确认外国人可以合法获得哪些土地（买家清单).
- 起草销售协议：使用标准格式或地籍局可接受的经公证的合同进行登记（电子地籍合同).
- 提交登记：将签署的合同和证明文件提交给地籍局，并缴纳国家费用（地籍登记; 国家服务门户网站).
- 获得所有权证书：地籍证书签发后，所有权即得到认可（地籍委员会).
费用和时间表
| 名称 | 典型量/持续时间 | 来源 |
|---|---|---|
| 地籍登记费 | 约50,000 AMD | 国家服务门户网站 |
| 地籍处理时间 | 约 3 个工作日 | 国家服务门户网站 |
交易前核对清单（亚美尼亚产权调查）
- 确认房产类型符合外国所有权条件（避免使用农业用地）（ARKA 通过农地掠夺).
- 申请一份地籍产权摘录，以核实卖方、边界和产权负担（地籍; 买家清单).
- 使用地籍局认可的合同（标准格式或公证格式）（电子地籍合同).
- 如果文件不是亚美尼亚语，请准备经认证的翻译件（买家清单).
- 规划登记流程和费用支付；在土地登记处颁发证书之前，不要将交易视为完成（国家服务门户网站; 地籍).
正在考虑未来的搬迁、税务或公司架构？请查看我们的相关资源。 亚美尼亚的税收, 商业登记，以及最终的 国籍 途径。
结论。 对于外国人而言，在亚美尼亚购买房产，如果目标是非土地资产，例如公寓或商业单元，则可以高效便捷。关键在于严格的尽职调查和正确的土地登记：进行产权调查，使用可登记的销售合同，并及时提交。由于亚美尼亚对农业用地限制严格，且外国人拥有土地属于宪法敏感领域，因此在考虑购买位于敏感区域附近的房产或资产之前，务必寻求专业的法律建议。为了确保交易结构合规并在亚美尼亚顺利完成土地登记， 预订法律评论 签字之前（ARKA 通过农地掠夺; 土地代码; 地籍).
常见问题解答
外国人可以在亚美尼亚拥有农业用地吗？
不。亚美尼亚的政策和法律禁止外国公民拥有农业用地（ARKA 通过农地掠夺).
地籍登记需要多长时间？费用是多少？
根据国家服务门户网站的信息，预计提交申请后大约需要 3 个工作日，州政府费用约为 50,000 亚美尼亚德拉姆（AMD）。国家服务门户网站).
